戸建賃貸経営

今、地方の新築アパートで失敗する大家さんが増えています。

実は最近も賃貸経営に失敗してしまった大家さんと出会ったのです。

「アパート専門メーカーやハウスメーカーは、建てる前には良いことばかり言うけど、建てた後は知らん振り」ということを、あなたも耳にすることがあると思います。

たとえば、「家賃保証」

「家賃保証します」と言っているのにもかかわらず、全国で大家さんと訴訟にまで発展するケースが続発しています。このままでは、世帯数が減少し始める２０１５年までに、「家賃保証」は大きな社会問題化するでしょう。

このように、大家さんがアパート経営の裏側を知らないために「アパート経営なんてするんじゃなかった」という事にもなりかねません｡そんな事にでもなれば、「土地活用」どころか「土地を失う土地活用」という、最悪の悲劇にまで発展してしまう可能性だってあります｡

しかし､安心して下さい｡このホームページに出会ったあなたは、必ずアパート経営で成功することが出来るようになります｡

新築アパートの建築を思い立つきっかけは、人によってさまざまです。

「多額の相続税を払うぐらいなら・・・」

「年金代わりに・・・」

「今の収入にプラスアルファがあれば・・・」

中には、「営業マンが頻繁に来るので、つい・・・」と言う人もいるかも知れません。

しかし、ここであえて言いたいと思います。

「地方において、新築のアパート経営ほど難しいものはありません」

それもそのはず。これから地方は人口が減少していきます。イヤ、既に減少しているのです。現在、唯一アパマン経営を支えている核家族化による世帯数の増加も、数年後には減少に転じます。つまり、地方では今後加速度的にお客さんが減りだすわけです。

また、平成６年から減少の一途をたどり半減した持家着工件数と正反対に、ここ６年はアパート・マンション建築が毎年５０万戸も増加し、供給過剰になっています。にもかかわらず、本業が立ち行かなくなった企業まで、自らのノウハウを武器に、その人脈や経営体力を駆使して参入してくる始末です。

これからのアパマン経営は、入居者獲得大競争時代に突入するのは間違いありません。

アパート経営の最大の問題は、大家さんが「失敗するまで自らの損失に気づかない」点です。この事は、建築会社はもとより、銀行、不動産会社は決して話そうとしません。イヤ、話せないといった方が良いでしょう。

あなたが時価５千万円の土地を持っていたとします。現在の相続税の控除額は５千万ですから、それ以外の資産額も含めると相続税がかかるのでアパート建築を思い立ちました。負の資産（借金）で資産を相続税対象額を圧縮しようという作戦です。そして、建築会社に勧められるまま、１億円で建物を建築しました。土地と建物の合計資産は単純に１億５千万円、借金は１億円です。

そのアパートの年間家賃収入を、満室の場合で仮に１千万円と仮定します。この場合の表面利回りは１０％です。一般的なアパート専業メーカーが勧める７％前後のプランと比べてもマズマズといったところです。ただし、それは満室経営が続いた場合であって、仮に入居率が６０％程度しかない場合は表面利回りは６％になり、銀行金利、その他税金や経費を支払った後、あなたの手元に残るお金はほとんどありません。おそらく、銀行への返済もおぼつかなくなるでしょう。

この不安に付け込むのが「家賃保証会社」です。「家賃保証するから安心です。銀行通帳を眺めているだけで大丈夫です」このように耳元で囁き、お目当ての受注を促します。しかし、業界の裏も表も知っている立場から言わせてもらうと、この「家賃保証」ほど大家さんにとって危険な契約はありません。ココでは詳細は述べませんが、現在の「家賃保証制度」とは「家賃を保証する期間を保証」しているだけで、決して家賃額を保証してくれるわけではありません。あなたが勝手に勘違いしているにすぎません。全国で３千件も起こっている訴訟がそれを物語っています。

あなたは、多額の借金を支払わなければならないにもかかわらず、物件を見れば空室だらけ。にもかかわらず、半径１km以内には目を見張るほどの新築物件が次から次へと建ち出しました。そのような光景を垣間見るあなたは、不安になって枕を高くして寝られないばかりか、胃は痛くなり、家族と喧嘩の毎日。いっそのこと、こんな状態から逃げ出したいがためにしぶしぶ売却を考えます。

しかし、中古の１戸建て住宅と違い、アパートやマンションなどの収益物件と呼ばれる不動産を買う人は限られます。一般の人は先ず手を出しませんし、食指を動かすのは不動産投資家と呼ばれる人だけです。だから、圧倒的に数が少なすぎます。そして、これらの不動産投資家は、決して土地＋建物価格では買いません。収益還元法という尺度を使い、実質の年間家賃の１０倍以下でしか買いません。

例の場合ですと、満室でも家賃の１０倍の１億円。入居率６０％であれば、６千万円が上限です。なにかおかしいと思いませんか・・・？

確か、あなたの頭の中では、土地５千万＋建物１億円の合計１億５千万の資産だったはず。仮に建物は登記したので７０％に下がったにしても、７千万円＋５千万の合計１億２千万のはずです。１億２千万の資産が、半値の６千万。これでは「土地活用」でなく、「土地を失う土地活用」としか言えません。他人に土地をタダであげるのと同じです。

アパマン経営は長期事業です。多額の借入金を使って乗り出す人も多いため、途中で引き返そうとしても難しいのが現状。アパートやマンション経営の真のリスク。そう、あなたが失敗するまで、決して損失がわからない点です。すなわち、うまくいかなかった場合の「出口戦略が閉ざされた投資」なのです。

昔から、「お金持ち」になるには「金貸し」か「大家さん」になるのが確実だと言われています。どちらも、他人の時間がお金に換わる点では同じです。毎月の収入が少なくても、確実に毎月安定した継続収入が発生します。

しかし、一般の人が「金貸し」になるのは容易ではありません。合法的に銀行を開業しようとしても、その許認可の複雑さと官僚の事情で、まず不可能でしょう。一方、大家さんには比較的カンタンになることができます。土地と借金をものともしない神経であればカンタンです。

しかし、時代は変わりました。これから縮小する地方社会では「建てれば儲かる！」という安易な考えで大家業に参入するのは危険です。今までアパート・マンション建築の裏も表も知っている立場からあえて言わせてもらうと、これらの神話ともいえる常識を鵜呑みにしている事が、いかに危険な事か・・・！

ここまでは、新築アパートやマンションの持つ、誰も言わない大家さんのリスクをお話しました。これから成功する大家さんは、今までのアパートやマンション経営の常識を、まずは一度捨てる事が大切です。